Ön Yazı

Kent yaşamının yarattığı betonlaşmaya ve çok katlı binalardaki yaşamın getirdiği tek tipleşmeye karşı başlayan tiny house (küçük evler) hareketinde yapılar ‘küçük boyutlarda işlevsel çözümleri’, ‘ön üretimli olup hızlı kurulumları’ ve ‘taşınabilir’ olmaları sayesinde büyük ölçüde doğa içine yerleşme arzuna cevap vermeye odaklı tasarlanarak uygulanıyor.

Diğer taraftan bu yapılar da tıpkı diğerleri gibi küçük de olsa üç boyutlu bir alan kaplıyor/oluşturuyor, ve buradaki yaşamın getirdiği su, atık ve enerji tüketimlerine yol açıyor. Dolayısıyla yapıların ‘taşınabilir’ olmaları onları kanunlardan muaf kılmıyor.

Sizlerle Almanca’dan Türkçe’ye çevirisini paylaşacağımız araştırma Almanya’daki yasaların bu tip yapıları nasıl sınıflandırdığı ve ne tip sınırlar içinde yerleşim izni tanıdığını açıklıyor.

Ayrıca Türkiye’deki ilgili düzenlemeler; geçici (muvakkat) yapıları 61.nci maddesinde ele alan yönetmelik, 3194 sayılı imar kanununa dayanıyor. Tarım amaçlı yapılara yönelik yönetmelik ise küçük ölçekli tarımsal faaliyete destek olabilecek yapıları da ele alıyor.

Tiny House ve Almanya'daki İmar Kanunu

‘Tiny House’lar küçük, esnek ve mobildir. Avrupada’da giderek daha popüler hale gelmektedirler, çünkü ‘Tiny House’lar ile metropol bölgelerde bile yaratıcı ve uygun fiyatlı yaşam alanları hızlı ve kolay bir şekilde oluşturulabilir. Bu makale, uyulması gereken Alman İmar Kanunu’nu (Baurecht) tanıtmak amacıyla hazırlanmıştır.

İmar Kanunu (Baurecht) ve Karayolu Trafik Düzenlemeleri (Straßenverkehrsordnung)

Almanya’da ‘Tiny House’ için resmi bir tanımlama yoktur. Alman asgari konut standardına göre; tipik bir ‘Tiny House’ neredeyse her zaman bir treyler (şasi) üzerine inşa edilir ve bu nedenle hareketlidir, nadiren 20 m²’den daha fazla yaşam alanına sahiptir, mini mutfak, tuvalet ve duş içeren oturma ve uyku alanı vardır (Bavyera Yapı Yönetmeliği (Bayerische Bauordnung-BayBO), 46(1,3)).

Tiny House karayolu trafiğine çıkacaksa, iki farklı usul vardır (Trafik Nizamnamesi):

  • Araçlar: Kalıcı olarak bir treylere bağlı olan ve karavan kaydı olan evler, Tekerlekler üzerinde Tiny House (Tiny House on WheelsTHoW)
  • Nakliye: Yük olarak taşınan, taşındığı treylerdan vs. alet kullanılmadan sökülen evler (Mini Houses, Modular Houses, Tiny Houses etc.)

Tiny House sabitse ve eyalet yapı yönetmeliklerine uygunsa bir binadır. ‘

Tiny House’ yapısal bir sistem ve bir bina olduğunda, Alman İmar Kanunu’nu aşağıdaki sorulara nasıl yanıt veriyor:

  • Almanya’nın bütün eyaletlerinde Tiny House aynı şekilde mi değerlendiriliyor?
  • Tiny House inşa etmek için, normal bir binada olduğu gibi, ruhsat sürecine mi başvurmak gerekiyor?
  • Tiny House belirli bir büyüklüğe kadar prosedürel olarak serbest mi, bu yüzden orada yasal olarak yaşamak için onaylanmış bir yapı iznine ihtiyacımız yok mu?

     Not: Bavyera Yapı Yönetmeliği aşağıdaki açıklamalara örnek teşkil etmektedir. Diğer eyalet yapı yönetmeliklerine ilişkin detaylar aşağıda daha ayrıntılı olarak sunulmaktadır.

Yapısal bir sistem olarak Tiny House

Bavyera Yapı Yönetmeliği’ne göre Tiny House’un yapısal bir sistem ve bina olarak kabul edilmesi için aşağıdakiler yerine getirilmelidir:

“Yapısal sistemler, zeminle bağlı ve yapı malzemeleri ile üretilen sistemlerdir” (BayBO 2(1)). Sistem, bir Tiny House gibi, kendi ağırlığı ile zemine oturduğunda da zeminle bir bağlantı vardır.

“Yapısal sistemler ağırlıklı olarak, kullanım amaçlarına göre, sürekli ve sabit kullanım için tasarlanan sistemlerdir” (LandesbauordnungLBO). Bu tanımlama, değişken konumlarda kurulmaya uygun, hareketli olan “uçan yapıların” (dönme dolaplar, sirk çadırları veya eğitim konteynerları gibi) tersidir. Alman imar kanununa göre, Tiny House kesinlikle uçan yapı değildir, çünkü kalıcı yaşam için tasarlanmıştır ve geçici bir sistem değildir. Bu nedenle, uçan binalar için geçerli olan, daha basit yapı yönetmelikleri ve statik-inşaat gereklilikleri içeren kılavuz, Tiny House için geçerli değildir.

Ayrıca, Tiny House (veya karavan, örn. Hessian VGH 22.8.1986 tarihli karar) ve iki ila üç aylık bir kurulum süresinin genellikle sabit kullanım olduğu varsayılabilir. Bugün, bir Tiny House (veya karavan) bir yapının yerini alıyorsa ve tatil kullanımına hizmet etmiyorsa yapısal bir sistem olarak kabul edilmektedir.

LBO’ya (BayBO 2(2)) göre binalar; “bağımsız olarak kullanılabilen, üstü örtülü ve insanlar tarafından girilebilen yapılardır”. Bina kavramı, özellikle boşluk mesafeleri (binanın dış duvarlarının önünde) ile ilgilidir. İmar Kanunu uyarınca, arsa üzerinde kullanılması amaçlanırsa Tiny House binadır ve 1 nolu bina sınıfına (BayBO 2(3, 1a)) aittir. Tekerlekler, römork veya temel üzerinde durmaları tamamen önemsizdir.

Tiny House, Bauhaus Kampüsü, Berlin

Kentsel arazi kullanım planlaması (Bauleitplanung): Tiny House için kriterler

Tiny House’un hangi arazilerde inşa edilebileceği veya kurulabileceği imar planlarında (BaugesetzbuchBauGB) tanımlanmıştır. Buna yerel nazım imar planı (Flächennutzungsplan) ve uygulama imar planı (Bebauungsplan) da dahildir (Yapı Kullanım Yönetmeliği (Baunutzungsverordnung-BauNVO) gerekliliklerine uyun). Arsa ulaşılır olmalıdır. Kentsel arazi kullanım planları mevcut değilse, “bağlı yerleşim alanları (iç bölge (Innenbereich))” içerisindeki inşaat projelerinin kabul edilebilirliğinin düzenlendiği BauGB §34 ve “dış bölgede (Außenbereich) inşa etmek” BauGB §35 nolu yönetmelikler uygulanır. Dış bölgede yapılacak bir inşaat projesine, yalnızca kamu yararlarıyla çelişmediği durumda izin verilir.

Arazi Kullanım Yönetmeliği (Baunutzungsverordnung-BauNVO, §1,(1)), Kalkınma Amaçlı İmar Bölgeleri’ni (Bebauung) yapısal kullanım türlerine göre ayırmaktadır.

Bir Tiny House için üç kullanım türü vardır:

  1. Konut arazisinde (Wohnbauflächen) kalıcı konut (ayrıca birincil konut). BauNVO, §1, (2) uyarınca bunlar; Küçük Yerleşim Alanları (Kleinsiedlungsgebiet)[1], Saf Yerleşim Alanı (Reines Wohngebiet)[2], Genel Yerleşim Alanı (Allgemeine Wohngebiet)[3] veya Köy Alanı (Dorfgebiete) gibi olabilir. En kolayı muhtemelen özel alanlarda veya konut kullanımının geliştirileceği alanlarda (özel yaşam biçimleri) olacaktır, çünkü yerel bina otoritelerinin yapı yönetmelikleri zayıftır.
  2. Özel inşaat alanlarında (Sonderbauflächen) hafta sonu veya tatil evi. Bu alanlar “Dinlenmeye hizmet eden özel alanlar” dır (BauNVO §10). Tiny House yılda 4 aydan daha az bir süre için iskan amaçlı kullanılırsa, EnEV (Enerji Tasarruf Düzenlemesi) ile uyumluluk geçerli değildir. Genellikle bu alanlar aynı zamanda dış bölgelerin (Außengebieten) ortasında, yani doğanın ortasındadır.
  3. Özel inşaat alanlarında (Sonderbauflächen) kamp alanları. Kamp alanları “Dinlenmeye hizmet eden özel alanlar” dır (BauNVO §10). Kamp alanları özel durumlardır. Kamp ve hafta sonu alanları ile ilgili eyalet düzenlemelerinde (CWVO) çadır ve mobil evler vb. kurmak için sabit bir oranda izin verilir.

Tiny Houses için geçerli olan iki kısıtlama vardır:

  1. Binalar maksimum 50 m² olabilir.
  2. Binaların yüksekliği 3,5 m’yi geçmemelidir.

Eyalet ve belediyenin bölgede daimi yaşama izin vermesi durumunda (Yapı Kullanım Yönetmeliği (Baunutzungsverordnung BauNVO)), Federal Kayıt Yasası uyarınca (BundesmeldegesetzBMG) birincil konut olarak kayıt yaptırmak da mümkündür (BauGB §12 proje ve geliştirme planı (Vorhaben- und Erschließungsplan) (13.05.2017)).

[1] Temel olarak konut binaları, ilgili bahçeler ve tarımsal ikincil istihdam dahil olmak üzere küçük yerleşim yerlerine hizmet veren bina alanı. (https://de.wikipedia.org/wiki/Wohngebiet)

[2] Sadece yaşamak için kullanılan bölge. (https://de.wikipedia.org/wiki/Wohngebiet)

[3] Öncelikle yaşamak için kullanılan bir bölgedir. Konut binalarına ek olarak, “bölgeye hizmet veren” mağaza ve restoranların yanı sıra zanaat işletmelerine ve toplum tesislerine izin verilir. (https://de.wikipedia.org/wiki/Wohngebiet)

.

Tiny House Öğrenci Şehri

Tiny House, Öğrenci Şehri, Münih

Uygulama imar planı (Bebauungsplan) ve Yerel tasarım yönetmeliği (Ortsgestaltungssatzung)

Tiny House’un dış görünüşü ve boyutları uygulama imar planında (Bebauungsplan) ve/veya yerel tasarım yönetmeliğinde (Ortsgestaltungssatzung) belirtilmiştir.

Belediye, sorumlu olan eyalet yapı yönetmelikleri (Landesbauordnung-LBO) temelinde, yerel bir tasarım yönetmeliğine karar verebilir. Bu yönetmelik, muntazam bir kent manzarasını neyin karakterize ettiğini tanımlar. Yani tekerlekli binaların şehir manzarasına uyup uymadığını da kararlaştırır.

Kullanılacak kentsel arazi kullanım planlaması (Bauleitplanung) yoksa, özellikle BauGB §34 hükümleri geçerlidir. Tiny House şehir manzarasına uymalıdır.

Geliştirme (Erschließung)

Tiny House’un bulunduğu arsa geliştirilmelidir. Yapı ruhsatı almak için evi tedarik ve bertaraf ağlarına bağlamak zorunludur. Geliştirme şunları içerir;

  • Halka açık sokaklar ve yol ağına bağlantı
  • Tedarik ve bertaraf ağına bağlantı

Sadece bağlantı olasılığının mevcut olması yeterli değildir. Sistemi bağlama ve kullanma; su kaynağına bağlantı, atık su bertarafı, atık imhası, sokak temizliği, bölgesel ısıtma kaynağı ve kamu yararı kullanımları nedenleriyle hangi belediyeler ile bağlantı kurulacağının belirlenmesi, yerel yasalara göre yükümlülüktür.

Bağımsız Kullanım

Bununla birlikte, seçilen arsa üzerindeki Tiny House’da bağımsız bir şekilde yaşamak isteniyorsa ve yukarıda belirtilen tedarik ve bertaraf modülleri için daha yüksek bir çevre standardı ile kanıt sunabiliyorsa, belediyeler (yenilikçi projelerde) belirtilen katı kurallardan sapabilir. Konu ile ilgili iki örnek;

  • Kullanım suyu
    Kullanım suyu içme suyu değildir. Yağmur suyu ve evlerdeki duş, lavabo ve küvetlerde kirli su olarak biriken gri suyun arıtılması ile elde edilir. Özel evlerde tuvaletleri yıkamak, çamaşır makinelerini çalıştırmak ve bahçeyi sulamak için kullanılır.
  • Atıksu
    Kanalizasyona bağlanma yükümlülüğünden, örneğin arsa üzerine küçük bir atıksu arıtma tesisinin faaliyet göstermesine izin verilmesi ile, muaf olunabilir. Bir muafiyet durumunda, kişinin ilgili alt su otoritesinden su hakkı iznine ihtiyacı vardır. Bu, özellikle elde edilecek minimum temizlik hizmetini ve bir temizlik sınıfındaki derecelendirmeyi belirler.

Bağımsız Kullanım – Fotovoltaik sistemler

Çatılara veya cephelere monte edilen fotovoltaik sistemler için genellikle inşaat izinleri gerekli değildir. Açık alan sistemleri için ilgili federal devletin şartları geçerlidir.

Bağımsız Kullanım – Küçük rüzgar türbinleri

Küçük rüzgar türbinleri, kendi güç kaynaklarına sahip olmaları için, rüzgar türbininin yüksekliğine göre inşaat ruhsatı gerektiren yapılardır (LandesbauordnungLBO). Federal düzeyde tek tip bir düzenleme yoktur. 10 m’nin üzerindeki küçük rüzgar türbinleri tüm federal eyaletlerde onaya tabidir. Birçok ülkede, 10 metreden daha küçük sistemler için izin gerekli değildir.

Not: Tüm federal eyaletlerdeki yapı uygulamarının; Usul özgürlüğü (Verfahrensfreiheit), ruhsat muafiyeti (Genehmigungsfreistellung) ve basitleştirilmiş inşaat ruhsatı prosedürü (Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren) hakkında daha fazla bilgi ‘Tiny House ve Alman Yapı Kanunu’ nda (Tiny Houses und das deutsche Baurecht) bulunmaktadır.

Kaynak:

* https://baubiologie-magazin.de/tiny-houses-und-das-baurecht/

Yazar: Yüksek Mühendis, Mimar, Yapı Biyoloğu Christoph Bijok

Resimler: Christoph Bijok

Almanca’dan Türkçe’ye çeviren: Damla Yağcı

Çeviri sırasında Almanca terimler için kullanılan kaynaklar:

  • Çağdaş, V. & Linke, H. J. (2019). Almanya’da arazi düzenlemesi. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi. C.6, S.2. Doi: 10.9733/JGG.2019R0009.T
  • Pahl-Weber, E., & Henckel, D. (2008). The planning system and planning terms in Germany – A glossary. Akademie für Raumforschung und Landesplanung: Hannover